A seguito della risoluzione dell’appalto, in data 28.11.2022, da parte della Direzione dell’ASL per la costruzione della Casa della Salute al posto del Centro Civico, la stessa Direzione ha provveduto alla riaggiudicazione dei lavori nei confronti dell’altro concorrente, secondo classificato alla gara di appalto, bandita nel luglio 2020. Per quel che si evince dalla Determina n.1373 dell’8.02.2023, con cui si riaffida l’esecuzione dell’opera al R.T.I. (Raggruppamento Temporaneo di Imprese), costituito dalla Costruzioni Murgolo S.r.l. di Bari, S. Spirito, (Mandatario) e dall’impresa Gadaleta Ignazio S.r.l., di Ruvo di Puglia, (Mandante), l’appalto sarebbe stato riconfermato alle stesse condizioni negoziate con l’operatore, primo aggiudicatario, mantenendo il ribasso del 30,25/% sulla parte economica posta all’incanto.
In sostanza, la spesa contrattuale per il completamento dei lavori è stata concordata in € 2.900,022,56, oltre IVA per legge, comunque, al netto del compenso aggiuntivo riguardante la perizia di variante progettuale, disposta dall’ASL con D.D. n.6282 del 20.06.2022, pari a € 128.010,75, e a quello del costo dei lavori già eseguiti dal precedente appaltatore, stimato in € 229.177,97.
La Determina Dirigenziale, tuttavia, tiene anche a specificare, in maniera generica, che sono stati rivisti i termini e l’entità delle migliorie cui si era impegnato il R.T.I., rappresentato dalla S.r.l. Murgolo, con l’offerta di gara a suo tempo presentata. In un’apposita specifica, datata 24.01.2023, l’attuale appaltatore avrebbe esplicitato formalmente le sue nuove prestazioni aggiuntive al progetto e la loro consistenza, che l’ASL, per come trascritto nella Determina, ha ritenuto sufficienti. Purtroppo, il contenuto di tale concordanza, ancorché parte del nuovo accordo contrattuale, rimane riservato. E’ da supporre, perciò, che, con quanto esposto in quella nota, l’appaltatore secondo graduato, a fronte dell’adesione a sottostare alle condizioni pregresse dell’appalto, accettando il ribasso d’asta al 30,25% del primo aggiudicatario, abbia trovato la maniera di svicolarsi da aggravi economici per evitare di andare incontro a perdite. Di certo, avrà condizionato il suo subentro a un’opzione meno impegnativa, circa l’apporto delle migliorie al progetto, di quella già a corredo della sua offerta economica in sede di gara, se non limitandola a interventi accessori di poco conto. Anche perché una delle cause di risoluzione contrattuale con il primo aggiudicatario, sarebbe stato proprio il netto rifiuto dell’ASL ad accogliere la richiesta di un possibile aggiornamento dei prezzi, per il cosiddetto “Caro Materiali”, avanzata dall’appaltatore già nel Primo Stato Avanzamento Lavori (SAL n.1), in data 10.03.2022. E non si può certo non convenire che un notevole aumento delle materie prime in edilizia sia avvenuto, nel corso di questi ultimi anni, almeno da quando fu approvato il progetto esecutivo e relativo quadro economico, con la Decisione del D.G. dell’ASL n.960 del 17 luglio 2020.
E’ lecito, dunque, dedurre che il Raggruppamento di Imprese subentrante, con a capo la S.r.l. Murgolo, solo apparentemente abbia accettato di dar corso al completamento della struttura polifunzionale ASL alle stesse condizioni del primo contratto, stipulato in data 16.04.2021 rep. n. 2021/A.G.T.-CRA7. In realtà, le aggiunte migliorative al progetto, concordate con il primo appaltatore non saranno poste in essere, perché sostituite da altre, di cui non si conoscono le specifiche di esecuzione, ma che saranno, sicuramente, di valore minimale e dai costi molto contenuti, se non irrisori. Tanto più che il progetto dell’appalto attuale è diverso dal quello messo a bando, perché la costruzione, a seguito della intervenuta variante progettuale, dovrà essere di quattro piani, oltre i due interrati, al posto dei tre originari. Per cui l’appalto, allo stato, contempla un ampliamento dell’edificio, deciso dalla Direzione ASL, con D.D. n.3280 dell’1.04.2022, allo scopo di adeguare la costruenda struttura a sede della “Casa della Comunità”, come prevista dal P.N.R.R.. Un intervento questo, per la verità, già programmato e contrattualizzato con il precedente appaltatore alla cui accettazione si addivenne dopo la sospensione delle attività di cantiere dal 04.04.2022 al 29.06.2022.
Non si può poi fare a meno di rilevare che, anche in questa circostanza dell’appalto con l’operatore economico subentrante, l’ASL ha proceduto a contrattualizzare l’intervento edificatorio senza che sia stata assentita dalla Direzione Tecnica comunale la variante progettuale, costituita dalla sopraelevazione con un altro piano, comportando questa non solo una modifica della linea architettonica ma, soprattutto, sostanziali incrementi di cubatura dell’edificio. Ne consegue che il già controverso permesso a costruire n.96/2020, rilasciato dal Dirigente comunale, allora delegato, ing. Carrieri, in data 16.03.2021, dovrebbe essere rinnovato alla luce di una successiva valutazione tecnico-urbanistica della progettazione, caratterizzata da una diversa volumetria, per effetto delle nuove altezze della costruzione.
Sicché, la progettata sopraelevazione non può, in alcun modo, essere attuata senza un’approvazione a integrazione del titolo edilizio in precedenza rilasciato. L’art. 27 del D.Lgs. n.50/2016, infatti, fa carico al Dirigente comunale di controllare l’attività edilizia sul territorio per assicurarne la rispondenza alle norme di legge, regolamenti e prescrizioni dello strumento urbanistico e, soprattutto, di vigilare che le fabbricazioni siano conformi ai titoli edilizi accordati. Tanto più, nel caso di specie, la cui azione edificatoria inerisce direttamente a un comprensorio abitativo, già saturo, nell’ambito della Zona B 3 del PRGC -maglia PEEP della L. 167/1962-.
Né va sottaciuto che l’edificio della salute è stato progettato dall’ASL quale nuova costruzione da erigersi su terreno completamente libero, quando, in realtà, avrebbe dovuto caratterizzarsi come opera edilizia di riqualificazione di un’area, di proprietà comunale, già occupata dalla fabbrica a rustico, destinata a Centro Civico, regolarmente censita a Catasto, alla Cat. F3 e iscritta al Fgl. 2, Part. 951, sub 2, distinta dalla Part. sub 1, che è quella destinata a farmacia comunale. Lo stesso permesso edilizio, disposto dal Dirigente comunale, che ne ha autorizzata l’edificazione, previa demolizione del manufatto esistente, fornisce la chiara configurazione tipologica dell’intervento come una “ristrutturazione ricostruttiva” di cui all’art. 3 lett. d) del DPR. n.380/2001, con tutti i limiti di vincoli volumetrico e di edificabilità dell’area stessa, per essere inserita nella Zona B3 di edilizia economico-popolare.
Sicché ci si è avventurati nel voler costruire, di sana pianta, un enorme struttura, perfino, con l’aggiunta di un quarto piano, occupando l’intero terreno, considerandolo edificabile in toto, come se non fosse in essere il manufatto ex Centro Civico, anziché procedere al completamento e ristrutturazione dell’immobile a rustico. Una soluzione, forse meno onerosa e, realisticamente, più vantaggiosa, che consente di ricavare piani interrati sull’intera superficie e l’innalzamento dell’edificio, anche al di fuori di parametri d’edificabilità, in quella Zona B3 del piano regolatore. Senza, nemmeno, considerare l’impatto dell’enorme carico edilizio che il grosso impianto di fabbrica comporterà in un comprensorio abitativo già fortemente compromesso a livello urbanistico, specie a causa dell’insediamento mai pianificato, a poca distanza, dello scalo merci intermodale della S.r.l. Lugo Terminal.
E, a questo riguardo, fa specie che la Direzione dell’ASL, sistematicamente, in tutti suoi atti, prova a giustificare la sua pretesa facoltà edificatoria su quell’area, emblematicamente identificandola “N.T.C.-foglio2-particella 961-”, facendo esplicito richiamo alla Convenzione sottoscritta con Comune di Giovinazzo, con rogito del notaio, dott.ssa Anna Maria Ferrucci in Giovinazzo, prot. n. 1147/2018, in data 29.01.2018. Eppure in quell’atto pubblico il Comune, su espresso deliberato del Consiglio Comunale, n. 22/2017, non ha ceduto alcun diritto edificatorio sull’intero terreno in questione, essendo in parte edificato con il manufatto già destinato a Centro Civico, di cui è stata trasferita all’ASL la proprietà superficiaria, appunto per un suo riutilizzo con altra destinazione.
Con tale rogito il Comune ha fatto concessione trentennale, in favore dell’ASL, della proprietà dell’esistente manufatto rustico a tre livelli, come bene separato da quello del suolo, –cosiddetta proprietà superficiaria- e, contestualmente del diritto di superficie sull’area circostante. Per contro l’ASL s’impegnava a ristrutturare l’immobile già destinato a Centro Civico e adeguarlo, anche con l’aggiunta di qualche corpo edilizio, allo scopo di poter ivi allocare, accorpandoli, i servizi sanitari, presenti sul territorio, avendo beneficiato del contributo di ben € 5.000.000,00 dalla Regione. Il completamento dell’opera da parte dell’ASL era stato fissato allo scadere di 36 mesi dalla data di stipula del rogito, 29 gennaio 2018, per cui la sede unica cittadina dell’ASL sarebbe dovuta essere in esercizio già agli inizi del 2021.
Questo il contenuto dell’Accordo in forma pubblica che ribadisce quanto già convenuto dai due Enti con il Protocollo d’intesa, sottoscritto alla presenza del Presidente della Regione, Emiliano, il 20 luglio 2016, in cui la Direzione dell’ASL dava assicurazione di aver verificato la fattibilità tecnica del recupero strutturale e relativo adeguamento funzionale a Centro polifunzionale sanitario del manufatto ex Centro Civico, giammai il diritto ad edificare ex novo tutto il suolo previo abbattimento della fabbrica ivi esistente.
Quali siano state poi le sopraggiunte intese di ritenere utile spianare il terreno per renderlo completamente edificabile, e insediarvi un più articolato e complesso fabbricato di ben quattro piani oltre i due interrati, non è dato conoscerle. Non pare sia disponibile altro provvedimento oltre l’atto a firma dell’ing. Carrieri che, nel concedere il permesso a costruire n. 96/2020 alla Direzione dell’ASL, autorizza la stessa a radere al suolo la fabbrica dell’ex Centro Civico, contrariamente al disposto del rogito notarile, di cui sopra si è sintetizzato il contenuto. E non è, neppure, comprensibile come il Dirigente, all’epoca facente funzioni, abbia ritenuto di avere potestà decisoria a demolire un immobile di proprietà comunale in discordanza con la volontà politica del Consiglio comunale, formalizzata con apposita Deliberazione n. 22/2017. Come pure sconcerta che la variante progettuale che ha previsto la sopraelevazione del quarto piano della Casa della Salute, non sia passata al vaglio dell’Ufficio Tecnico comunale, non riscontrandosi, allo stato, alcun altro titolo autorizzativo, oltre il permesso rilasciato in data 16.03.2021.
Questo a significare che l’illecito edilizio è tale, tanto se commesso dal privato quanto dalla Pubblica Amministrazione, ancorché le irregolarità attengano a opere destinate al servizio della collettività.
Tuttavia, il punto di fondo della questione rimane eminentemente politico. L’area pianificata, nella zona di edilizia economica e popolare, a Centro Civico, per la sua localizzazione urbanistica, è la scelta più adatta per insediarvi la Casa della Comunità come intesa dal PNRR?
Giuseppe Maldarella
