In previsione dell’approvazione del bilancio comunale 2023, entro il termine ultimo del 31 maggio, la Giunta comunale ha adottato tutta una serie di atti, da sottoporre al Consiglio Comunale, riferiti a adempimenti di ordine economico rivolti a previsionare le risorse finanziarie derivanti dagli introiti di imposte e tariffe municipali e dai corrispettivi per servizi al cittadino. Tra i tanti vi è pure quello attinente la redditività che l’Ente si aspetta dall’esecuzione del Piano di ricognizione e valorizzazione dei beni patrimoniali, non più utilizzati per attività comunali, e, dunque, dalla loro dismissione e/o possibile riqualificazione. Il Piano degli immobili comunali è, ormai, da circa un decennio, che è redatto, a norma dell’art. 58 della L. n.133/2008 di conversione del D.L. n.112/2008 ed è deliberato dal Consiglio Comunale. Il documento pianificatorio, infatti, accompagna lo schema del bilancio di previsione annuale perché il Consiglio Comunale possa convalidare quanto prospettato dalla Giunta circa la dismissione dei beni dalla loro originaria funzionalità pubblica e renderli disponibili per nuova utilità sociale o per conseguire un vantaggio economico attraverso la vendita o una loro valorizzazione con destinazioni diverse.
A chiarificazione del lettore trascrivo il testo legislativo dell’art. 58 della norma appena richiamata, dal titolo: “Ricognizione e valorizzazione del patrimonio immobiliare di Regioni, Comuni e altri Enti Locali”. Il comma 1) prevede che: “per procedere al riordino, gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare di Regioni, Province, Comuni e altri Enti locali, ciascun Ente con Delibera dell’Organo di governo individua, redigendo apposito elenco, sulla base e nei limiti della documentazione disponibile, i singoli beni, ricadenti nel proprio territorio, non strumentali all’esercizio delle proprie funzioni istituzionali, suscettibili di valorizzazione ovvero di dismissioni, redigendo il Piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari da allegare al bilancio preventivo”.
In ragione di questo enunciato, la Giunta ha cominciato a redigere il Piano in questione già con il Bilancio di previsione 2015 (D.C.C. n. 9 del 17.03.2015), allorquando il Sindaco Depalma si prefisse di alienare la fabbrica del Carcere di via Crocifisso e quella del Macello Comunale di via Durazzo con l’obiettivo di riconvertire entrambe le unità immobiliari a strutture di tipo turistico-recettive, auspicando così l’intervento qualificante di operatori privati del settore. Anche il Piano predisposto, nell’attualità, dalla Giunta Sollecito, con la Delibera n.84 del 16.05.2023, in sostanza, riporta ancora la determinazione della dismissione e conseguente trasferimento a privati di detti due immobili (Macello e Carcere).
Lungi dal rievocare i tanti tentativi di vendita all’incanto, prodotti finora con esiti non certo soddisfacenti, annoto che la scheda, elaborata e recepita dalla delibera Sollecito, registra per il Carcere l’imminente stipulazione, con atto pubblico, della vendita a trattativa privata, nei confronti della V.M. Costruzioni S.r.l. di Bitonto, al prezzo di € 720,000,00. Per il Macello, invece, viene nuovamente riproposto l’esperirsi di una procedura per l’assegnazione in concessione dell’immobile, essendosi reso infruttuoso anche l’ultimo tentativo di gara ufficiosa, indetta con avviso del Comune, prot. n. 0021398 del 12.10.2022.
A completare poi la tabella vi sono due determinazioni che afferiscono all’azione di acquisizione alla demanialità stradale comunale di alcune porzioni di suoli privati, ormai da tempo, di uso pubblico. Infine, la scheda previsiona la monetizzazione della rinuncia alla proprietà dei terreni, intestati al Comune, da parte dei titolari delle abitazioni, ivi costruite in forza di un diritto di superficie, nell’ambito della Zona PEEP di cui alla L n.167/1962. L’inserimento nello schema tabellare, di cui si tratta, anche di queste altre operazioni pur di riflesso economico, ma che non concernano decisioni circa la sorte di unità immobiliari comunali, trova ragione nel disposto dell’art. 30 del “Regolamento Comunale per la gestione del patrimonio immobiliare comunale” che appunto recita: “Con la stessa deliberazione possono ventire autorizzate anche operazioni immobiliari con le quali vengono gestiti diritti reali ovvero disposti utilizzi di beni comunali rientranti nelle competenze dell’organo consiliare”.
E, dunque, pur nell’indiscutibile vigenza del combinato disposto, tanto della norma dell’art. 58 del D.L. n.112/2008, che dell’art. 30 del Regolamento ComunaIe, anche il dott. Sollecito, come il suo predecessore, ha ravvisato di non dover inserire nella scheda ricognitiva della proprietà immobiliare comunale la determinazione della dismissione e conseguente demolizione sia dell’immobile di via Fossato, funzionante come scuola per l’infanzia, che della fabbrica incompiuta del Centro Civico, in Zona B 3, area PEEP del PRGC. Quest’ultimo manufatto risulta già abattuto per fare spazio alla fabbricazione della Casa della Salute o meglio detta Casa della Comunità.
E’ di tutta evidenza che la potestà decisoria circa la sorte e la cancellazione dalla patrimonialità comunale dei beni immobili indisponibili spetta all’Assise civica.
Ne consegue che qualunque provvedimento preso a riguardo della dismissione e valorizzazione dei beni patrimoniali non disponibili, sia da parte del Governo cittadino che dalla Dirigenza dell’Ente, viola la normativa a fondamento dell’Organizzazione e funzionamento dell’Autonomia locale e non può che essere considerato illegittimo.
E’ d’obbligo, nel fare simile asserzione circostanziare entrambe le questioni per avere compiutezza delle gravi anomalie procedurali che sono alla base degli interventi edilizi che sono in corso d’opera, previa la demolizione dei due immobili, senza che il Consiglio Comunale sia stato interessato per deliberare la loro sclassificazione e, quindi, la cancellazione dall’asset patrimoniale comunale.
Dapprima considero l’intervento di via Fossato che viene definito come “rigenerazione urbana” e che prevede la costruzione di un parcheggio pubblico mediante la demolizione della scuola infantile. Con propria Delibera n.147 del 26 luglio 2022, la Giunta, costituita da soli tre Assessori anziché cinque, appena pochi giorni dopo il suo insediamento, ha approvato il progetto esecutivo, redatto dall’ing. Maurizio Passannante, dal costo di € 765.000,00. oltre all’onorario di progettazione, per la costruzione del parcheggio pubblico, al posto della scuola per l’infanzia, dedicato alla pittrice Giuseppina Pansini.
L’immobile in questione, regolarmente iscritto a catasto alla Cat. B/A (scuole-laboratori scientifici), Fgl.3/A Part. 1551, è classificato come bene indisponibile per cui, ancorchè inutilizzato da diversi anni, conserva tuttora detta natura, perché non c’è mai stato un provvedimento del Consiglio comunale che ne disponesse la dismissione o il suo riutilizzo in altra forma, a norma del citato art.58 del D.L. n. 112 /2008. Ne consegue che, non essendo stato inserito, neppure in questa tornata, nello schema allegato alla D.G. n.84/2023 per l’approvazione del Consiglio Comunale, la demolizione dell’edificio, indispensabile per la realizzazione del parcheggio, costituirebbe un fatto grave perchè determinerebbe la violazione della norma che espressamente conferisce al Consiglio ogni facoltà in materia. Peraltro, della relizzazione e delle cratteristiche costruttive di quel parcheggio, il Consiglio Comunale non ha avuto mai cognizione, considerato anche che con l’abbattimento della scuola si andrebbe ad alterare l’attuale stato ambientale di quel luogo, immediatamente prospicente la riviera di levante.
Ben più articolata e complessa, allo stato, si presenta la situazione dell’immobile mai completato, già destinato a Centro Civico, che è stato raso a suolo su specifico dispositivo del Dirigente del Settore Tecnico, ing. Carrieri, quando ha rilascito il permesso a costruire n. 96/2020 del 16 marzo 2021 nei confronti dell’ASL di Bari per potervi edificare un enorme edificio a quattro piani, oltre due interrati, da destinare a Centro polifunzionale sanitario, finanziato con il contributo regionale di € 5.000.000,00. Tale intervento è frutto dell’intesa intercorsa, nel luglio 2016, tra il Sindaco Depalma e il Direttore provinciale dell’ASL, dott. Vito Montanaro, con cui era stato concordato di cedere all’ASL l’immobile, di proprietà comunale, destinato a Centro Civico con relativa area pertinenziale, perché si potesse ristrutturare e anche ampliare con un corpo aggiunto per adeguarlo a Sede centralizzata ove accorpare tutti i servizi che l’Azienda Sanitaria ha sparso sul territorio.
In tal senso il Consiglio Comunale fu chiamato a deliberare con suo provvedimento n.22 del 10.05.2017 la costituzione, a favore della Direzione ASL, della proprietà superficiaria, per la durata di anni 30, del fabbricato incompiuto, quindi, il diritto di superficie del terreno circostante, con l’obiettivo di recuperare la costruzione in essere e adeguarla tecnicamente per destinarla a prestazioni medico-sanitari. Quella risoluzione del Consiglio comunale, successivamente, fu trasfusa in un atto notarile n.rep. 1147 del 29 gennaio 2018 in forza del quale l’ASL s’impegnava ad acquisire la proprietà superficiaria dell’immobile per poterlo trasformare a centro di erogatore di servizi sanitari al publico con le dovute ristrutturazioni richieste dalle regole dell’edilizia per detta tipologia d’impianto e nel rispetto degli standard urbanistici applicabili nella Zona B 3 del Piano Regolatore.
Sta di fatto che, sorta l’esigenza d’insediare sul sito una nuova e imponente costruzione edilizia da funzionare come Casa della Comunità, secondo il recente indirizzo del PNRR, l’ASL ha inteso poter edificare l’intero terreno consistente il compendio immobiliare comunale per cui ha presentato il relativo progetto edificatorio impegnando anche l’area di sedime della costruzione destinata a Centro Civico, ritenendo l’opera incompiuta come mai esistita. Per cui, contestualmente al Permesso a costruire sull’estensione totale del terreno comunale, la Direzione Tecnica SUE ha autorizzato anche la demolizione della fabbrica esistente, contravvenendo, in sostanza, non solo a quanto deciso dal Consiglio Comunale con delibera n. 22/2017 ma anche agli obblighi contrattuali convenuti con il rogito notarile. Sicchè è stata, di fatto, completamente annullata la proprietà superficiaria dell’immobile con il venir meno dello stesso, al punto da ritenersi acquisita da parte dell’ASL, in modo del tutto implicito ed informale, la prerogativa a poter impegnare con la fabbricazione tutto il terreno di proprietà comunale. E, presumendo di avere il diritto di superficie sul compendio immobiliare comunale, ha avviato la costruzione della nuova sede distrettuale occupando l’intero sito.
Anche in questo occorso il Dirigente comunale, ing. Carrieri, ha ravvisato di poter disporre, sostituendosi al Consiglio Comunale, la dismissione dell’immobile che, ancorchè incompiuto, aveva pur una precipua destinazione funzionale tanto da essere regolarmente censito in catasto al Fgl. 2, Part.951, sub 2, distinta dal sub1, particella su cui insorge la Farmacia comunale.
Forse non sarebbe stata questa l’occasione utile per mettere ordine all’assurda complicanza che si è artatamente costituita e che espone l’inervento costruttivo ad una serie di interrogativi circa l’intestazione della proprietà del fabbricato ASL, una volta completata la sua costruzione e acquisita la validazione di conformità al titolo abilitativo rilasciato, come pure la sua agibilità funzionale?
La chiamata in causa del Consiglio comunale, attraverso l’inserimento della fabbrica del Centro Civico, nella Scheda di cui all’art. 58 del D.L. n.112/2008, ai fini di una possibile valorizzazione funzionale, avrebbe indotto, senza dubbio, a rivedere la regolamentazione dei rapporti con l’ASL, provvedendo, altresì, a definire, sin d’ora, la titolarità del nuovo fabbricato in costruzione e la stessa natura del rapporto da instaurarsi tra il Comune e l’ASL per l’utilizzo dello stesso.
In assenza di una pur necessaria rimodulazione del quadro dei diritti reali su quel patrimonio, non è per niente fuori luogo supporre che l’ASL, al completamento dell’edificazione, possa vantare la proprietà della nuova costruzione, distinta da quella del suolo che resterebbe, invece, in capo al Comune, ancorchè l’investimento si sia reso possibile con l’apporto finanziario della Regione. E, ancora, ritenendosi proprietaria della costruzione, in forza di un supposto diritto di superficie riconosciutole dal Comune, l’utilizzazione dell’edificio da parte dell’ASL potrebbe ritenersi a tempo illimitato al posto della durata di trent’anni, come stabilito nell’accordo a suo tempo raggiunto e riportato nel rogito notarile.
E, comunque, non credo di avanzare assurde perplessità, perché, già nel 2002, ebbe a verificarsi un’analoga contorta vicenda immobiliare, di cui non si è saputo più nulla, quando fu consentita la demolizione del fabbricato del mercato ortofrutticolo all’ingrosso in via del Ciuccio, sepre di proprietà comunale.
Certo è che quello cui si assiste, non è una responsabile amministrazione della patrimonialità pubblica, quanto, piuttosto, una prepotenza gestionale di discutibile vantaggio per l’interesse erariale.
Giuseppe Maldarella
